写字楼消防维保工作内容有哪些？每月/季度/年度该做什么？

写字楼消防维保工作内容涵盖多个系统，具体检查周期和任务需遵循《消防法》《高层民用建筑消防安全管理规定》及GB 25201-2010等标准，结合实际设备情况制定计划。以下是详细分类及时间安排：

一、核心系统维保内容

1. 火灾自动报警系统

• 每月：检查探测器外观及灵敏度（烟感/温感）、主控屏功能、备用电源充放电试验、接线端子紧固度。

• 季度：测试手动报警按钮联动、声光报警器功能、报警主机接地电阻。

• 年度：全面检测联动逻辑、控制程序，清洗探测器（每3年全清洗），更新老化部件。

2. 消防联动系统（含防排烟）

• 每月：测试正压送风机/排烟阀启停、非消防电源切断功能、警铃/广播联动。

• 季度：检查防火阀联动信号、消防电梯迫降、风机皮带润滑度。

• 年度：全面测试联动逻辑，校验风机性能，维护防排烟机房环境。

3. 自动喷水灭火系统

• 每月：检查喷头完好性、阀门状态、水流指示器灵敏度、末端试水装置压力。

• 季度：测试湿式报警阀、水力警铃动作，清洗过滤器，检查管道腐蚀情况。

• 年度：全面检测水泵、安全泄压阀、水锤吸纳器，更换腐蚀管道，刷防锈漆。

4. 消火栓系统

• 每月：检查栓口静压、水带/水枪完好性、破玻按钮功能、阀门渗漏情况。

• 季度：测试消火栓出水压力，清洗减压阀过滤器。

• 年度：全面检测管网压力、水泵接合器，更新老化部件。

5. 气体灭火系统

• 每月：检查气瓶压力、控制器功能、手动启动装置。

• 季度：模拟联动测试（烟温感触发+电磁阀动作），检查管道/阀门密封性。

• 年度：全面检测药剂有效期、气瓶完整性，校验联动逻辑。

6. 应急照明与疏散指示

• 每月：测试断电续航能力、灯具亮度，检查标志清晰度。

• 季度：校验应急电源切换功能，更新老化电池。

• 年度：全面检测系统联动，更新损坏灯具。

7. 灭火器与防火设施

• 每月：检查灭火器压力、有效期、外观，清理积尘。

• 季度：测试防火卷帘门启闭、防火门密封性，润滑闭门器。

• 年度：全面检测防火分区完整性，更新老化部件。

二、时间周期执行要点

• 每日/周：物业需进行日常巡查，检查消防通道畅通、设备外观完好，记录异常情况。

• 月度：重点检查设备功能性（如探测器、阀门状态），测试基础联动功能，更新维护记录。

• 季度：全面检测子系统联动性（如报警-喷淋-排烟联动），校验设备性能参数，处理季度内发现的问题。

• 年度：委托专业机构进行全面检测，出具维保报告并备案，更新老化系统，确保符合*新法规要求。

三、责任主体与法规依据

• 业主/物业：物业为日常维保**责任人，需委托具备资质的消防技术服务机构执行，业主承担维修费用（住宅专项维修资金可列支）。

• 租户：需遵守消防规定，配合物业工作，承担因装修或用途变更导致的整改费用。

• 法规依据：《消防法》第十六条要求每年至少一次全面检测；《高层民用建筑消防安全管理规定》明确物业需定期维护共用设施，并留存完整记录备查。

提示：维保需形成书面记录，发现隐患48小时内维修；禁止占用消防通道、私拉电线等违规行为。建议结合专业机构检测与内部自查，确保系统始终处于有效状态。